L’évolution du marché immobilier : entre hausse des prix et transformation des tendances locatives
Pendant des années, les appartements de trois pièces ont dominé les préférences des investisseurs grâce à leur rendement élevé. Cependant, entre 2010 et 2024, l’écart de rentabilité entre différents types d’appartements s’est réduit, et les attentes des acheteurs comme des locataires ont changé.
Une inflation marquée des prix immobiliers
Entre 2008 et 2024, l’immobilier a connu une hausse spectaculaire. L’indice des prix des appartements a bondi de 195 %, contre une augmentation de seulement 61 % pour l’indice des loyers, tandis que l’indice des prix à la consommation a progressé de 28 %. Cette divergence souligne le déséquilibre croissant entre les prix d’achat et les loyers. Avec des appartements devenus inaccessibles pour de nombreux ménages, la proportion de foyers vivant en location est passée de 24,3 % en 2013 à 28,6 % en 2023.
Une demande accrue pour des logements plus grands
Traditionnellement, les petits appartements dominaient les quartiers prisés comme Florentine à Tel-Aviv ou Nachlaot à Jérusalem. Cependant, ces dernières années, la demande pour des appartements de quatre pièces a considérablement augmenté, portée par une évolution des standards de construction. Les promoteurs construisent désormais des appartements de trois pièces plus spacieux, atteignant jusqu’à 85 m², tandis que les appartements de quatre pièces sont souvent réduits à 90-100 m², les rendant plus abordables.
Cette stratégie permet aux promoteurs d’élargir leur public cible, répondant à la fois aux besoins des familles et aux contraintes budgétaires. Dans certains projets, des variantes de quatre pièces, petites et grandes, sont même proposées pour satisfaire différents profils d’acheteurs.
Les investisseurs réorientent leurs stratégies
La rentabilité des investissements locatifs a chuté au cours de la dernière décennie, passant de 3,5 % à 2,5 % en moyenne. En parallèle, une fiscalité accrue, comme la taxe d’acquisition de 8 %, pèse lourdement sur les investisseurs. Malgré cela, la valorisation des biens reste un argument de poids : les prix des appartements ont grimpé de 38 % en quatre ans, soit l’équivalent de 10 années de loyers.
Cependant, selon le ministère des Finances, les investisseurs se désengagent progressivement. Au cours des trois dernières années, leur stock d’appartements a diminué de 11 000 unités, accentuant la pression sur une offre déjà limitée.
La montée des “jeunes investisseurs”
Les programmes de loterie subventionnés ont donné naissance à un phénomène croissant : celui des jeunes investisseurs. Ces derniers achètent des appartements à prix réduit dans des projets situés en périphérie, comme Harish ou Ashkelon, pour les mettre en location tout en continuant à louer eux-mêmes leur résidence principale. Cette tendance contribue à l’augmentation de l’offre locative, bien qu’elle soit principalement limitée aux régions périphériques.
Une hausse des loyers dans le Nord
La récente guerre au nord du pays a également impacté le marché locatif. L’évacuation des habitants de certaines zones a entraîné une forte demande dans des villes comme Afula et Nahariya, où les loyers ont grimpé de 5,4 % en un an. Ces hausses, supérieures à la moyenne nationale de 4,6 %, illustrent la pression exercée sur le marché locatif dans ces régions.
Vers un nouveau paysage immobilier
Si les petits appartements restent populaires, notamment dans les zones étudiantes, l’évolution des normes de construction et des attentes des locataires redéfinit le marché. L’investissement immobilier, bien qu’impacté par une rentabilité en baisse, demeure attractif grâce à la valorisation des biens. Toutefois, les défis liés à l’offre limitée et à l’accessibilité des logements soulignent la nécessité d’adaptations structurelles pour répondre à une demande en constante évolution.