Selon les données de la Banque Centrale d’Israël, le volume des crédits immobiliers accordés en décembre 2024 a atteint un sommet inédit de 13,8 milliards de shekels, marquant une hausse spectaculaire de 250 % par rapport à décembre 2023, où le montant s’élevait à seulement 5,6 milliards de shekels.
Un autre record a été établi concernant les prêts-relais, qui ont représenté 23,2 % du total des crédits octroyés. Devenus un levier de financement courant dans le secteur immobilier israélien, ces prêts permettent aux emprunteurs de différer le remboursement principal jusqu’à la fin des travaux. Pendant la phase de construction, ce sont les promoteurs qui prennent en charge les intérêts, un mécanisme particulièrement avantageux dans un contexte de taux d’intérêt élevés, car il allège temporairement la charge financière des emprunteurs.
Le précédent record remontait à mars 2022, juste avant l’envolée des taux d’intérêt, avec un volume de 13,4 milliards de shekels. L’année 2024 a donc franchi un nouveau cap, malgré un contexte économique tendu marqué par des taux toujours élevés et des incertitudes liées à des conflits militaires ayant ralenti la dynamique du marché. Cependant, la reprise observée ces derniers mois a largement dépassé les prévisions, même les plus optimistes. Les banques elles-mêmes n’avaient pas anticipé un tel niveau d’activité, estimant initialement que les crédits de décembre n’excéderaient pas 11 milliards de shekels.
Deux facteurs clés expliquent cette envolée :
L’anticipation de la hausse de la TVA de 1 %, effective dès janvier, a poussé de nombreux acheteurs à accélérer leurs acquisitions immobilières. Cette dynamique pourrait toutefois ralentir dans les mois à venir.
L’explosion des prêts-relais, qui ont atteint un montant record de 3,2 milliards de shekels en décembre, représentant près d’un quart des crédits immobiliers du mois.
Face à cette tendance, la Banque Centrale d’Israël exprime des préoccupations croissantes. Dans son rapport semestriel sur la stabilité financière publié en novembre, elle a mis en garde contre les risques associés à l’augmentation des prêts-relais. Parmi les inquiétudes : l’impact potentiel d’une récession sur la stabilité du marché immobilier et le risque de distorsion des prix des biens. Bien que ces prêts offrent une réduction apparente du coût d’acquisition, ils maintiennent artificiellement des prix élevés sur le marché.
En octobre dernier, la situation a même conduit le superviseur des banques à convoquer une réunion exceptionnelle avec les dirigeants des divisions commerciales des principales banques pour discuter des implications de cette croissance.
Bilan annuel du marché hypothécaire :
2024 : 94 milliards de shekels de prêts hypothécaires contractés
2023 : 71,3 milliards de shekels
2022 : 117,6 milliards de shekels
Ces chiffres reflètent la reprise progressive du marché en 2024, bien que celui-ci reste en deçà des performances exceptionnelles d’avant les hausses de taux d’avril 2022. Sans l’essor des prêts ballon subventionnés, cette reprise aurait sans doute été plus timide. Au total, le volume des prêts-relais sur l’ensemble de l’année 2024 s’élève à 16 milliards de shekels.