Au cours de l’année écoulée, le volume des transactions immobilières réalisées par des résidents étrangers en Israël a connu une augmentation significative de près de 50 %, en particulier à l’approche de la hausse de la TVA. Cette dynamique a contribué à un niveau record de prêts hypothécaires en décembre.
Le dernier mois de l’année a été marqué par une ruée des résidents étrangers vers l’achat d’appartements, ce qui a fortement participé à l’atteinte d’un record en matière de prêts hypothécaires. Depuis le début du conflit, la demande étrangère pour l’immobilier israélien s’est intensifiée, avec une prédominance des acheteurs issus des communautés religieuses, notamment à Jérusalem.
En décembre, le volume total des prêts hypothécaires a atteint 13,8 milliards de shekels, porté par plusieurs catégories d’acheteurs ayant anticipé la hausse de la TVA. Parmi eux, les acquéreurs de biens immobiliers d’une valeur comprise entre 2 et 3 millions de shekels ont joué un rôle majeur, contractant des prêts souvent élevés, dont 47 % supérieurs ou égaux à 1,2 million de shekels.
D’autres groupes notables incluent les emprunteurs ayant souscrit des prêts de 1,2 à 2 millions de shekels, ainsi que les acheteurs d’appartements neufs ayant opté pour des prêts à remboursement différé, atteignant un total record de 3,2 milliards de shekels en décembre. Les investisseurs immobiliers ont également joué un rôle clé, enregistrant une hausse de plus de 50 % par rapport aux mois précédents.
Une reprise notable
Bien que les résidents étrangers ne représentent qu’une fraction du marché immobilier israélien, leurs acquisitions ont significativement progressé. Les estimations pour 2024 suggèrent environ 1 900 achats, soit près de 2 % du volume total du marché, marquant une augmentation de près de 50 % par rapport à 2023.
L’encours des prêts hypothécaires contractés par les résidents étrangers a atteint 10,7 milliards de shekels à la fin de l’année, soit une progression de 13 % par rapport à septembre 2023. Avant la guerre, la croissance de ces prêts était lente, reflet d’un marché en déclin depuis les années 2005-2006, période où les résidents étrangers effectuaient jusqu’à 400 transactions mensuelles.
Plusieurs facteurs ont expliqué cette baisse au fil des ans : la crise financière mondiale, la flambée des prix immobiliers en Israël, la hausse du shekel face au dollar et à l’euro, ainsi que l’augmentation des taxes sur les acquisitions. La période du COVID a constitué un point bas, avec seulement quelques dizaines de transactions mensuelles.
Cependant, depuis 2020, une certaine reprise a été observée. Après la réduction de la taxe d’achat par le ministre des Finances de l’époque, Israël Katz, les achats étrangers ont augmenté avant de rechuter suite au relèvement de cette taxe fin 2021. En 2023, avant la guerre, la moyenne était de 100 appartements achetés par mois. Depuis le premier trimestre 2024, une hausse marquée a été enregistrée, portant cette moyenne à environ 150 appartements par mois.
Jérusalem, centre des achats étrangers
Un élément distinctif de cette reprise est la concentration des achats à Jérusalem. Alors qu’auparavant d’autres villes telles que Tel-Aviv, Herzliya Pituah, Netanya, Ashdod et Raanana étaient prisées, Jérusalem domine aujourd’hui largement le marché.
Cette tendance est portée par des acheteurs principalement issus de la communauté ultra-orthodoxe ou religieuse. Un exemple notable est le projet Midtown, commercialisé par Israël Canada, où de nombreux appartements ont été acquis par une communauté hassidique américaine.
Les acheteurs étrangers et le marché du luxe
L’augmentation des prêts hypothécaires souscrits par les résidents étrangers indique une préférence marquée pour les appartements neufs. Anticipant la hausse de la TVA, ces acheteurs ont intensifié leurs acquisitions dans les derniers mois de 2024.
Selon Kobi Bir, expert en évaluation immobilière à Jérusalem, ce phénomène est en partie lié à la montée de l’antissémitisme à l’étranger, incitant de nombreux acheteurs à investir en Israël, sans nécessairement s’y installer dès à présent.
Trois principaux marchés alimentent cette demande : les États-Unis, le Royaume-Uni et la France. Les Américains et Britanniques recherchent un bien pour assurer leur sécurité future, tandis que les Français sont plus enclins à s’installer en Israël.
Cette tendance est particulièrement visible dans l’immobilier de luxe à Jérusalem, où 22 appartements de plus de 10 millions de shekels ont été achetés en novembre-décembre, portant le total de 2024 à 72 transactions dans ce segment, majoritairement sur des biens neufs.